Při poskytování hypotečních úvěrů budou banky povinny kupovat dlužníkovi pojistku na vlastní náklady. Kromě toho budou muset pojistit nejen nemovitosti, ale také život a zdraví věřitele a dokonce i náklady na lékařské vyšetření. Hypotéky pro občany však zejména nebudou klesat na ceně, protože do úrokové sazby úvěru budou zahrnuty nové výdaje. Postup se však stane transparentnějším - dlužník zjistí plnou cenu hypotéky okamžitě, a ne při podpisu dokumentů, jak se to děje nyní. To znamená, že bude moci plně porovnat nabídky různých bank.
Ruská centrální banka představila novou koncepci pojištění hypotéky, která byla vyvinuta na základě prezidentova příkazu přijmout opatření ke snížení nákladů na hypoteční úvěry. Náklady na pojištění jsou jednou ze složek celkových nákladů na hypotéku a často je významně zvyšují. Zároveň jsou občané nuceni platit nejen samotný pojistný produkt, ale také provizi agentury za banku za propagaci a prodej pojistných smluv konkrétního pojišťovny, která může dosáhnout 40%.
Jak to funguje
Podle zákona o hypotékách je nyní občan povinen pořídit si získaný majetek. Nejčastěji si musíte také koupit pojištění proti úrazům a nemocem: není to ze zákona povinné, ale v praxi banky snižují úrokovou sazbu, když je vystavena. Náklady na pojištění hradí dlužník.
Vypůjčitel si může pojistnou smlouvu koupit pouze od pojišťovny akreditované v bance a při výběru společnosti z tohoto seznamu se nejčastěji řídí doporučením pracovníka banky, který žádá o hypotéku.
Zachrání vývojářům změna státního programu zvýhodněných hypoték?
Jak uvádí centrální banka, v současnosti je ruský trh pojištění hypoték poměrně koncentrovaný. Působí na něm asi 16 pojišťoven. V roce 2019 shromáždili přibližně 42 miliard rublů na základě více než 8 milionů smluv. Zároveň většinu smluv (více než 80%) uzavřelo pouze pět pojišťovacích organizací.
Tato situace je důsledkem stávající koncentrace hypotečního trhu: 83% z celkového počtu stávajících dohod (4,3 milionu) je v úvěrovém portfoliu pěti největších bank.
Podle výpočtů centrální banky byla sazba hypotečních úvěrů vydaných v roce 2019 v průměru 9,94% a celkové náklady na úvěr (včetně pojištění) činily 11,41%. Skutečné náklady na pojištění jsou v průměru 0,74% z částky hypotéky, což je přibližně 16 tisíc rublů ročně.
Dlužník zároveň nemůže okamžitě obdržet informace o celkových nákladech na půjčku. Je mu to oznámeno bezprostředně před uzavřením smlouvy, po schválení žádosti o půjčku je vybrána nemovitost a jsou uhrazeny náklady na zpracování všech potřebných dokumentů. Ve fázi výběru banky pro hypotéku se dlužník může soustředit pouze na úrokovou sazbu úvěru.
Kdo potřebuje pojištění
Cena pojištění se nezmění, pokud úroková sazba poklesne, jak se stalo například za poslední rok kvůli poklesu klíčové sazby Ruské banky. Podíl nákladů na pojištění tedy na celkových nákladech hypotečního úvěru jen roste.
Centrální banka konstatuje, že úroveň plateb na hypotéky je extrémně nízká (v roce 2019 činily platby pojistného pouze 3% z vybraného pojistného na zajištění a 15% z pojistného na životní a zdravotní pojištění) a většina prostředků, pojišťovny (85–97%) jsou posílány k placení poplatků agentuře za propagaci a prodej pojistných smluv (nejčastěji je to věřitelská banka), k pokrytí provozních nákladů a zisku pojistitele.
COVID-19 změnil preference kupujících bytů v nových budovách
Dlužník si může v případě potřeby zakoupit pojištění mimo banku, aby se vyhnul výplatě provize, poznamenává viceprezident Všeruského svazu pojistitelů Viktor Dubrovin. Tarif pro povinné pojištění nemovitostí je podle něj v průměru 0,1% z pojistné částky, což se zpravidla rovná výšce dluhu na hypotečním úvěru. Vzhledem k tomu, že průměrná velikost takového úvěru je 2,5 milionu rublů, náklady na pojištění budou v prvním roce 2,5 tisíce rublů. Ve druhém a následujících letech se bude snižovat úměrně s poklesem dluhu.
Tarif pro dobrovolné životní pojištění silně závisí na věku dlužníka a pohybuje se od 0,18% do 0,6%, což je v průměru asi 7-10 tisíc rublů v prvním roce. V některých bankách odmítnutí tohoto pojištění nijak neovlivní úroky z hypotéky, v jiných může zvýšit náklady o 0,5–1%.
Podle stejné společnosti „Ipoteka. Tsentr“povede odmítnutí životního a majetkového pojištění k nevyhnutelnému zvýšení úrokové sazby v průměru ze 2% na 7%.
Velikost provize agentury se velmi liší a může se pohybovat od 10 do 40%, uvedl Viktor Dubrovin. "Je to logické, protože úvěrová instituce vykonává určitou práci: vybrat pojistitele, vytvořit pojistný produkt, konzultace, oběh dokumentů." Mnoho bank uzavírá plnou spolupráci v oblasti pojištění, včetně účasti na úhradě ztrát, “vysvětlil.
Zároveň je to banka, která se nejvíce zajímá o pojištění hypotéky, uvádí centrální banka. Když dojde k pojistné události, peníze poputují jemu - na splacení dluhu pojištěného na hypotéce.
Dlužníci naopak odmítají pojištění při každé příležitosti, i když banka zvýší úrokovou sazbu - v některých případech náklady na pojištění převyšují úspory na úrokech. Kromě hypoték jsou v Rusku stále velmi vzácné pojistné smlouvy (jak majetkové, tak životní a zdravotní).
„Zájem dlužníka obecně spočívá spíše v minimalizaci takových problémů, jako je výběr pojišťovny, vyjednávání s pojišťovnou o nákladech na pojistnou smlouvu, vypracování a uzavření pojistné smlouvy kromě smlouvy o půjčce a účast na procesu vyrovnání výše pojistného plnění při vzniku pojistné události. Individuální dlužník hypotéky má zřídka dostatečně silnou vyjednávací pozici, aby v případě nesouhlasu pojistitele bez vnější pomoci získal nejlepší podmínky ceny od pojistitele nebo se účinně účastnil procesu vypořádání ztráty. Pro mnoho občanů jsou tyto postupy zbytečnou komplikací již tak stresující životní etapy spojené se získáváním a následným splácením hypotéky, “poznamenává Bank of Russia.
Zlevní hypotéka
Regulátor očekává, že uzavření pojistné smlouvy ze strany banky, nikoli dlužníka, povede k jejímu snížení ceny. Za prvé, banka pojišťuje celou skupinu dlužníků najednou a bude schopna vyjednat nižší náklady na pojistné smlouvy. Zadruhé nebudete muset platit provizi agentům bankám, protože potřeba propagace toho či onoho pojišťovny sama zmizí. Podle výpočtů centrální banky by při použití navrhovaného přístupu byly náklady na hypotéku v roce 2019 nižší o 0,15–0,67 procentního bodu.
Budou zvýhodněné hypotéky podporovat realitní trh?
Avšak i při diskusi o nové koncepci Všeruský svaz pojistitelů a Sdružení ruských bank zaslaly společnou výzvu předsedovi Ruské banky Elviře Nabiullině, ve kterém zdůraznili, že „náklady na takové pojištění mohou být kompenzován zvýšením úrokové sazby z úvěru. “Asociace ruských bank odhadovala možný růst na 0,5–1 procentní bod.
"Dlužníci, bohužel, nebudou mít prospěch ze změny podmínek."Náklady ponesou banky, které je nahradí na úkor dlužníka, například zvýšením sazby. Úrokové sazby z úvěrů se při zohlednění nového systému pojištění hypotéky mohou zvýšit o přibližně 0,3–0,5 procentního bodu, “uvedla Olga Bazhutina, generální ředitelka Ipoteka. Tsentr.
Je stále těžké říci, o kolik sazba poroste, říká Viktor Dubrovin. "Hypoteční sazba je velmi konkurenční příběh a vláda na ni neustále zaměřuje." S největší pravděpodobností nedojde k přímému převodu ušlého zisku do nákladů hypotéky, “uvedl.
Všeruská unie pojistitelů se domnívá, že místo přesouvání nákladů by měl stát vytvořit minimální standard pro pojistný produkt a kontrolovat zveřejňování všech informací spotřebiteli. A sám si bude moci vybrat, který produkt a kde koupit.
Centrální banka je zase přesvědčena, že „udržovat současnou praxi placení dlužníků významnými agenturními poplatky za nákup pojistných smluv s cílem udržovat vysokou frekvenci komunikace s pojišťovnami se zdá nevhodné.““
Vzhledem k trendu snižování klíčové sazby se může stát, že hypotéka nebude růst, říká nezávislá finanční poradkyně Natalya Smirnova.
"Je pravděpodobné, že uvidíme klíčovou sazbu 4% a podmínky se nezmění, nedojde k výraznému růstu ceny." Kromě toho nesmíme zapomínat, že během pandemie banky čelily poklesu kupní síly, takže nyní by bylo nepřiměřené příliš zvyšovat sazby, jinak hrozí ztráta potenciálních zákazníků, “vysvětlila.
Co dlužník dostane
Kromě pojištění majetku se tak pro občany stává povinné uzavřít životní a zdravotní pojištění. Koncept specifikuje minimální seznam pojištěných rizik. Například v pojištění majetku jde o ztrátu nebo poškození v důsledku požáru, výbuchu, povodně, přírodních katastrof, protiprávního jednání třetích osob, strukturálních vad. V životním a zdravotním pojištění - zařazení do skupiny zdravotně postižených I nebo II, smrt dlužníka v důsledku úrazu nebo nemoci.
Před uzavřením smlouvy může pojišťovna poslat občana na lékařské vyšetření - na náklady banky, je-li smlouva následně uzavřena.
Na jedné straně je to dobré, protože v případě zdravotních problémů bude pojištění pokrývat splátky hypotéky a v případě smrti nebude rodině hrozit vystěhování.
Dlužníci nebudou moci odmítnout pojištění, aby ušetřili peníze, a v důsledku toho se nedostanou do situace, kdy není čím splácet hypotéku a pokud se situace nezotaví, může rodina přijít o byt (hypoteční prázdniny nejsou poskytovány po dlouhou dobu). A ukázalo se, že dlužník je rozhodně chráněn před riziky, “říká Natalya Smirnova.
Na druhou stranu nebudete moci odmítnout pojištění a budete jej muset po mnoho let platit všitý do těla půjčky, dokud nebude hypotéka splacena v plné výši. Je pravda, že náklady na pojištění budou rozděleny, a proto nebudou tak nápadné. Nyní se vyplácí jednou ročně plus splátky hypotéky a tyto výdaje jsou obvykle citlivé na rozpočet.
Nyní, s předčasným splácením úvěru, lze část pojištění vrátit, minus zbývající počet měsíců a provize z pojištění. Nebo ji možná nevrátíte, pak bude politika platná do konce placeného roku. Nyní, protože náklady na pojištění budou rozloženy podobně jako úroky z hypotéky, budou automaticky ukončeny poslední předčasnou splátkou.
Vzhledem k tomu, že cena pojištění bude okamžitě zahrnuta do úrokových sazeb z úvěru, bude pro občany snazší porovnat plnou cenu hypotéky v různých bankách. A to je možná jediné skutečné plus z reformy.
